الأسد يصدر قانونا بإحداث الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري

أصدر الرئيس بشار الأسد القانون رقم 15 للعام 2008القاضي بإحداث الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري التي تهدف الى تنظيم أعمال التطوير العقاري وتشجيع الاستثمار في هذا المجال وتفعيل دور القطاع الخاص الوطني في هذا الإطار وجذب الاستثمارات العربية والأجنبية للمشاركة في التطوير العقاري بما يحقق المساهمة في ..

1- إمداد قطاع الإسكان والتعمير بما يلزم من الأراضي المعدة للبناء والأبنية والخدمات والمرافق اللازمة لها.

2-إقامة مدن وضواح سكنية متكاملة.

3-معالجة مناطق السكن العشوائي.

4- تأمين الاحتياجات السكنية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة.

وفيما يلي نص القانون..

القانون رقم 15

رئيس الجمهورية

بناء على أحكام الدستور

وعلى ما أقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 25/6/1429/ه

الموافق في 29/6/2008/ م .

يصدر ما يلي..

الباب الأول

الفصل الأول

تعاريف

المادة /1/ يقصد بالتعابير والكلمات التالية حيثما وردت في هذ القانون المعاني الواردة الى جانب كل منها..

القانون.. قانون التطوير والاستثمار العقاري.

الوزارة.. وزارة الإسكان والتعمير.

الوزير.. وزير الإسكان والتعمير.

الهيئة.. الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري.

المجلس.. مجلس إدارة الهيئة.

رئيس المجلس.. رئيس مجلس إدارة الهيئة.

المدير العام.. مدير عام الهيئة.

اللجنة الفنية.. لجنة مختصة ترتبط بالمجلس لتقديم الرأي الفني له.

منطقة التطوير العقاري.. هي العقارات وأجزاء العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون سواء كانت مبنية أو غير مبنية.

الجهة الإدارية.. المؤسسة العامة للإسكان أو الوحدة الإدارية .

برنامج التطوير العقاري.. البرنامج التخطيطي والمخطط التوجيهي لاستخدامات الأراضي في منطقة التطوير العقاري.

المشروع.. كل مشروع تطوير عقاري يتم ترخيصه وفقاً لأحكام هذا القانون.

المطور العقاري.. الشخص الطبيعي أو الاعتباري السوري ومن في حكمه أو العربي أو الأجنبي الذي تتوفر فيه الشروط المنصوص عليها في هذا القانون وتعليماته التنفيذية.

المادة / 2/تحدث في الجمهورية العربية السورية هيئة عامة ذات طابع إداري تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والإداري وتسمى "الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري" وترتبط بوزير الإسكان والتعمير ويكون مقرها دمشق ويجوز إحداث فروع لها في المحافظات.

الفصل الثاني

الأهداف

المادة /3/ تهدف الهيئة الى تنظيم أعمال التطوير العقاري وتشجيع الاستثمار في هذا المجال لزيادة مساهمته في عملية البناء والإعمار وتفعيل دور القطاع الخاص الوطني في هذا الإطار وجذب الاستثمارات العربية والأجنبية للمشاركة في التطوير العقاري بما يحقق المساهمة في..

أ- إمداد قطاع الإسكان والتعمير بما يلزم من الأراضي المعدة للبناء والأبنية والخدمات والمرافق اللازمة لها .

ب- إقامة مدن وضواح سكنية متكاملة "مجتمعات عمرانية جديدة" .

ج-معالجة مناطق السكن العشوائي.

د- تأمين الاحتياجات الإسكانية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة.

الفصل الثالث

إدارة الهيئة

المادة/ 4 /يتولى إدارة الهيئة..

مجلس إدارة.

مدير عام.

المادة 5 /أ يتألف المجلس من.. الوزير رئيساً

المدير العام نائبا للرئيس المدير العام للمؤسسة العامة للإسكان عضواً

المدير العام للمصالح العقارية عضواً معاون المدير العام عضواً

مدير التخطيط العمراني في وزارة الإدارة المحلية والبيئة عضواً ممثل عن وزارة المالية "بمرتبة مدير على الأقل" عضواً

ممثل عن وزارة الاقتصاد "بمرتبة مدير على الأقل" عضواً

ممثل عن وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي "بمرتبة مدير على الأقل" عضواً ممثل عن وزارة السياحة "بمرتبة مدير على الأقل" عضواً

ممثل عن هيئة تخطيط الدولة "بمرتبة مدير على الأقل" عضواً ممثل عن هيئة الاستثمار السورية "بمرتبة مدير على الأقل" عضواً ممثلان عن القطاع الخاص في مجال التطوير العقاري يسميهما رئيس مجلس الوزراء عضوين .

ب/ يصدر رئيس مجلس الوزراء قرارا بتسمية رئيس وأعضاء مجلس الإدارة وتحديد تعويضات أعضاء المجلس والمقرر .

ج/ يجتمع المجلس بدعوة من رئيسه كل شهرين مرة على الأقل وكلما دعت الحاجة لذلك وتعتبر الجلسة قانونية بحضور الأكثرية من الأعضاء بمن فيهم الرئيس.

د/ تتخذ قرارات مجلس الإدارة بالأكثرية المطلقة في جلسة قانونية وفي حال التساوي يرجح جانب الرئيس.

ه / يسمى الوزير مقررا للمجلس .

المادة/ 6/ يمارس المجلس جميع المهام والصلاحيات اللازمة لإعداد السياسات والخطط العامة للتطوير والاستثمار العقاري ومتابعة تنفيذها بما يحقق أهداف الهيئة وله على وجه الخصوص القيام بما يلي ..

 أ/ اعتماد الموازنة التقديرية والميزانية والحسابات الختامية السنوية للهيئة.

ب/اقتراح مشاريع القوانين والأنظمة المتعلقة بمهام الهيئة ونشاطاتها.

ج/اقتراح نظام مزاولة مهنة التطوير العقاري ويصدر بقرار من الوزير.

 د/اقتراح إحداث مناطق التطوير العقاري التي تخضع لأحكام هذا القانون.

ه /الموافقة على منح التراخيص لمزاولة مهنة التطوير العقاري وإلغاء التراخيص الممنوحة في حال مخالفة شروط منحها.

و/الموافقة على تشميل المشاريع وفقا لأحكام هذا القانون والغاء التشميل في حال مخالفة شروطه.

ز/اقرار لائحة التسهيلات والمزايا للمشاريع المشملة وكذلك الغاؤها كليا او جزئيا للمشاريع المخالفة.

ح/اقرار تصنيف المشاريع وتحديد اسس المشاريع ذات الابعاد الاجتماعية وتعديلها كلما اقتضت الحاجة.

ط/اقتراح استملاك العقارات وأجزاء العقارات لاحداث مناطق التطوير العقاري.

ي/اقرار شراء عقارات وأجزاء عقارات املاك الدولة الخاصة الواقعة خارج المخططات التنظيمية اللازمة لاحداث مناطق التطوير العقاري.

ك/الموافقة على التعاقد مع الخبراء وتكليف باحثين من خارج الهيئة لاجراء بعض البحوث والدراسات ضمن خطة الهيئة.

ل/اقتراح التعليمات التنفيذية لهذا القانون.

م/الموافقة على اقامة وتنظيم مؤتمرات ولقاءات وندوات متخصصة في مجال عمل الهيئة في الداخل والخارج والمشاركة بها بالتنسيق مع الجهات المعنية.

المادة/7/ أ /يعين المدير العام للهيئة بمرسوم يحدد فيه أجره وتعويضاته.

ب /يكون للمدير العام معاون او اكثر يسمى وتحدد صلاحياته بقرار من الوزير بناء على اقتراح المدير العام.

المادة/ 8 /يتولى المدير العام ادارة وتصريف شؤون الهيئة ويمارس بشكل خاص ما يلي..

أ /تمثيل الهيئة في علاقاتها مع الغير وامام القضاء وله ان يفوض غيره بذلك. ب/تنفيذ ما يتخذه المجلس من قرارات وموافقات ولاسيما ما يتعلق بما يلي..

-ترخيص مزاولة المهنة وإلغاؤه للمخالفين.

-تشميل المشاريع بأحكام هذا القانون وإلغاؤه للمخالفين.

-إصدار اسس المشاريع ذات الأبعاد الاجتماعية.

-تصنيف المشاريع.

-إصدار لائحة التسهيلات والمزايا الخاصة بكل مشروع.

ج/ عقد النفقات والأمر بتصفيتها وصرفها وفق القوانين والأنظمة النافذة.

 د/ إعداد التقارير السنوية عن نشاطات الهيئة.

ه / اقتراح تسمية المديرين في الهيئة وتصدر قرارات التسمية عن الوزير.

و/ إصدار الصكوك المتعلقة بأوضاع العاملين.

المادة /9 / أ / تشكل لجنة فنية من ..

المدير العام رئيساًَ مدير التخطيط العمراني في وزارة الإدارة المحلية والبيئة عضواً

ممثل عن وزارة الإسكان والتعمير في مجال مياه الشرب والصرف الصحي عضواً

معاون المدير العام للشؤون الفنية في المؤسسة العامة للإسكان عضواً مدير التنظيم في المؤسسة العامة للإسكان عضوا ممثل عن وزارة الكهرباء عضوا

ممثل عن وزارة السياحة عضوا ممثل الوحدة الإدارية التي تقع منطقة التطوير العقاري ضمن حدودها الإدارية يسميه المحافظ عضوا.

ب/ يسمى أعضاء اللجنة بقرار من الوزير بناء على اقتراح الجهات التي يعملون لديها.

ج/ تتولى اللجنة دراسة المواضيع التي تحال لها من مجلس الإدارة وتقديم الاقتراحات اللازمة بشأنها

د/ يحق للجنة الاستعانة بمن يلزم من خبرات العاملين في الجهات العامة أو اقتراح التعاقد مع خبرات من القطاع الخاص بموجب عقود محددة المدة والغاية يوافق عليها مجلس الإدارة.

ه / تجتمع اللجنة بدعوة من رئيسها كلما دعت الحاجة.

الباب الثاني

الفصل الأول

مناطق التطوير العقاري

المادة10/ أ /خلافاً لأي نص نافذ تحدث منطقة التطوير العقاري داخل أو خارج التنظيم وتعين حدودها وتسمى الجهة الإدارية المسؤولة عنها بقرار رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح من المجلس بعد استطلاع رأي الوحدة الإدارية المعنية بهدف..

1/ توفير وتهيئة الأراضي اللازمة لاقامة مناطق سكنية وتأمين خدماتها ومرافقها وإنشاء المساكن والأبنية عليها .

2/ هدم وإعادة بناء أو تأهيل وتجديد مناطق سكنية قائمة.

3/ إقامة مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية.

ب/ يراعي عند تحديد مناطق التطوير العقاري والموافقة على إحداثها ما يلي..

1- أن تكون خارج مناطق المنع والحرمات "مناطق عسكرية-مطارات-موانئ- ينابيع-غابات-أراض مشجرة –آثار-طرقات-مجاري سيل-المناجم-المقالع-آبار النفط-خطوط التوتر العالي.

2- أن تكون خارج المناطق ذات الصفة السياحية المعتمدة من قبل المجلس الأعلى للسياحة.

3- الا تقل مساحتها عن المساحة المحددة بالتعليمات التنفيذية لهذا القانون.

ج/ يجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح الوزير وطلب تتقدم به الوزارة المختصة ويوافق عليه المجلس اعتبار مناطق محددة للنشاط الصناعي او السياحي أو أي نشاط تنموي آخر داخل أو خارج مناطق التنظيم مناطق تطوير عقاري بما في ذلك تحديد تصنيفها وتخضع لإحكام هذا القانون وتستفيد من ميزاته.

المادة11

أولاً- يتم تأمين العقارات اللازمة لإحداث مناطق التطوير العقاري من خلال..

 أ/ املاك الدولة الخاصة غير المخصصة لاحدى الجهات العامة وتنقل ملكيتها الى الوحدة الادارية مجانا اذا كانت واقعة داخل المخطط التنظيمي وبالاسعار التي يتم الاتفاق عليها بين الجهة الادارية ووزارة الزراعة والاصلاح الزراعي اذا كانت خارج التنظيم.

ب/ العقارات واجزاء العقارات العائدة للجهة الادارية داخل او خارج التنظيم.

ج/ العقارات واجزاء العقارات المملوكة من الافراد التي يتم استملاكها لغايات احداث مناطق التطوير العقاري.

د/ العقارات التي تقع بملكية المطور العقاري او يرغب مالكوها بالاتفاق معه باخضاعها لاحكام هذا القانون مع التزام المطور العقاري بما يلي ..

1- تأمين السكن البديل داخل المنطقة او خارجها او دفع البدل النقدي للشاغلين وفق ما يتم الاتفاق عليه بين المطور العقاري والشاغلين .

2- تنفيذ او اعادة تأهيل البنى التحتية والمرافق العامة للمنطقة ان وجدت بما ينسجم مع البرنامج التخطيطي للمشروع ووفق ما يتم الاتفاق عليه مع الجهة الادارية .

 3- التنازل عن ملكية المشيدات العامة والطرق والساحات والحدائق العامة والبنى التحتية للجهة الادارية مجانا.

ثانياً.. أ / يسمح للمطور العقاري في حال تملكه لهذه العقارات او توكيله من قبل المالكين بتوحيد عقارات المنطقة ومن ثم تقسيمها الى مقاسم وفق نظام ضابطة البناء والمخطط التنظيمي المصدق او تعديل البرنامج التخطيطي للمنطقة ان وجد ووضع مخطط تنظيمي عام وتفصيلي ونظام ضابطة بناء جديد وتصديقها اصولا من الوزير المختص.

 ب/ تصدر رخص البناء من الوحدة الادارية المختصة داخل المخططات التنظيمية وداخل حدودها الادارية او المكتب التنفيذي للمحافظة المختصة خارج الحدود الادارية للوحدات الادارية.

ثالثاً / الاستملاك..

1/ تستملك العقارات الواقعة ضمن مناطق التطوير العقاري والعائدة للافراد لصالح الجهة الادارية وتسجل باسمها في السجل العقاري بقرار من رئيس مجلس الوزراء سواء كانت ملكا صرفا او ملكا للوقف او مثقلة بحق وقفي وذلك وفق احكام قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته.

2/ أ  تلتزم الجهة الادارية وبموجب البرنامج التخطيطي المصدق والعقد المبرم مع المطور العقاري لهذه المنطقة بتخصيص /40/ بالمئة من المساحات الطابقية السكنية الناتجة كمقاسم سكنية وذلك لبيعها لاصحاب العقارات المستملكة في منطقة التطوير العقاري كل بنسبة مساحة عقاراته التي تم استملاكها من اجمالي المساحة المستملكة وتطبق هذه الفقرة حصرا على الاستملاكات الواقعة بعد تاريخ نفاذ هذا القانون.

ب/ تلتزم الجهة الادارية بتطبيق احكام الفقرة /ج/ من المادة /4/ من المرسوم التشريعي رقم /20/ لعام /1983/ لتحديد النفقات التي سيتم بناء عليها تحديد قيمة المقاسم السكنية المباعة لاصحاب الاراضي المستملكة.

 3/ يلتزم اصحاب الاراضي المستملكة في منطقة التطوير العقاري المخصصون بمقاسم سكنية وفق الفقرة /2/ اعلاه باعمار مقاسمهم وفق البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية التفصيلية وضوابط البناء المصدقة للمنطقة وتطبق على هذه المقاسم احكام القانون /14/ لعام /1974.

4/ يجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح من وزير الادارة المحلية والبيئة يوافق عليه المجلس احداث مناطق للتطوير العقاري ضمن مناطق التوسع العمراني في مدن مراكز المحافظات.

 5/ مع مراعاة الغايات الاستملاكية وقانون العقود النافذ يسمح للجهة الادارية في مناطق التطوير العقاري الجارية بملكيتها ما يلي..

 أ/ القيام بنفسها او عن طريق الغير بتنفيذ البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية التفصيلية والبرنامج الاسكاني المقررة لهذه المناطق.

 ب/ تنفيذ مشاريعها باسلوب التحاصص مع المطورين العقاريين المرخص لهم وفق احكام هذا القانون باحدى الطرق التالية /المناقصة/استدراج العروض/ /العقد بالتراضي/ كما يلي ..

-تقدم الجهة الادارية الاراضي اللازمة مع الاضبارة الخاصة بكل مشروع.

-يلتزم المطور العقاري بالتمويل اللازم لتنفيذ المشروع.

-يخصص المطور العقاري بحصة من مقاسم الفئتين الثانية او الثالثة او المساكن في المشروع المنفذ او في اي مشروع اخر تملكه الجهة الادارية المادة /12/ فيما عدا الاحكام المنصوص عليها في المادة السابقة تطبق الاحكام الواردة في قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته الفصل الثاني مشاريع التطوير العقاري وشروط الترخيص

المادة13/ أ /تصنف مناطق التطوير العقاري بحسب موقعها الجغرافي الى ثلاث مناطق على النحو الاتي..

المنطقة الاولى.. دمشق- ريف دمشق- حلب.

المنطقة الثانية .. حمص- حماة- اللاذقية -طرطوس.

المنطقة الثالثة .. باقي المحافظات ادلب- دير الزور- الحسكة- الرقة- السويداء- درعا-القنيطرة.

ب/ تصنف المشاريع بحسب غاياتها الى...

1- مشاريع ذات اولوية.

2- مشاريع ذات ابعاد اجتماعية.

 3- مشاريع مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية.

 4- مشاريع التطوير العقاري الاخرى.

المادة14/ أ / تعتبر المشاريع ذات اولوية في الحالات التالية...

1/ المشاريع الاستراتيجية التي تتضمن اقامة مجتمعات عمرانية جديدة بهدف تنمية مناطق محددة في ضوء المعطيات المتوفرة للتخطيط الاقليمي الشامل لدى الجهات المختصة ومعطيات الجهة الادارية.

2/ مشاريع معالجة مناطق السكن العشوائي.

3/ المشاريع التي تهدف لتأمين السكن البديل للمنذرين بالهدم.

4/ مشاريع ايواء المتضررين من الكوارث الطبيعية.

ب/ تعتبر المشاريع ذات ابعاد اجتماعية اذا كانت تهدف الى تأمين اسكان شرائح محددة من المجتمع بشروط ميسرة عن طريق تملك مقاسم معدة للبناء او تملك وحدات سكنية تقسيطا او ايجار هذه الوحدات وذلك بمساحات اقتصادية وباسعار واقساط تتناسب مع متوسطي الدخل لهذه الشرائح.

ج/ مشاريع مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية والعائدة ملكيتها للمطور العقاري او الجهة الادارية.. المشاريع التي تتضمن اقامة مناطق خدمات متطورة /طبية- تعليمية- تجارية- رياضية......./ ويتم ترخيصها اداريا من الجهات العامة المختصة وفق الاصول النافذة.

 د/ مشاريع التطوير العقاري الاخرى.. وهي اي مشاريع يرخص لها وفق احكام هذا القانون وتعليماته التنفيذية ولا تحقق الاشتراطات الواردة في الفقرة / أ / ب / ج / من هذه المادة.

المادة15/ أ / تتولى الجهة الادارية اعداد البرامج التخطيطية والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية لمنطقة التطوير العقاري ويجوز لها تكليف المطورين العقاريين الذين يتقدمون بعروضهم لتنفيذ المنطقة باعداد البرامج التخطيطية والمخططات وتقديمها مع العرض.

ب/ خلافاً لاي نص نافذ تتولى اللجنة الفنية ما يلي..

 1/ النظر بالبرامج التخطيطية والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية والوجائب العمرانية وأنظمة البناء وتعديلاتها المعروضة عليها من المجلس في مناطق التطوير العقاري.

 2/ النظر بالاعتراضات الواردة على المخططات وأنظمة البناء الواردة بالفقرة السابقة بعد اعلانها من قبل المجلس وتحدد مدة الاعلان بثلاثين يوما.

 3/ ترفع اللجنة اقتراحاتها وتوصياتها في كل حالة عن طريق المجلس الى الوزير المختص ليصدر قرار التصديق اللازم بشأنها.

المادة/16/ أ / تصنف المقاسم الناتجة عن تنظيم منطقة التطوير العقاري الى الفئات التالية..

الفئة الاولى.. المشيدات العامة وتشمل مراكز الجهة الادارية والوحدات الشرطية ومراكز الاطفاء والمعابد والاماكن المعدة للاثار العامة وكذلك المستشفيات والمستوصفات والمدارس والمنشات التعليمية والمكتبات والمراكز الثقافية والملاعب الرياضية ومراكز الرعاية الاجتماعية المخصصة للنفع العام.

الفئة الثانية.. المقاسم الخدمية بما فيها /المحلات التجارية والمنشات التعليمية الخاصة والمشافي والمراكز الطبية الخاصة والمنشات الرياضية الخاصة ومراكز الرعاية الاجتماعية الخاصة ومراكز التسوق والمباني السياحية الخاصة/.

الفئة الثالثة.. المقاسم السكنية.

ب/ تنقل ملكية الفئة الاولى من المقاسم المحدثة الى الجهات المعنية مجانا.

ج/ تنقل ملكية الفئتين الثانية والثالثة الى المطور العقاري كلا او جزءا بموجب عقد مع الجهة الادارية وذلك بعد تنفيذ المطور العقاري لالتزاماته العقدية.

د/ تعتبر الطرق والساحات والحدائق والانارة العامة المنفذة من قبل المطور العقاري من الاملاك العامة للوحدة الادارية.

المادة /17/ يمارس الاشخاص السوريون الطبيعيون او الاعتباريون ومن في حكمهم مهنة التطوير العقاري وفقا لاحكام هذا القانون وتعليماته التنفيذية وتحدد التعليمات التنفيذية على الاخص ما يلي..

-الشروط المالية والفنية والشروط الاخرى الواجب توفرها في المطور العقاري.

-شروط تشميل المشاريع والغاء هذا التشميل.

-شروط الترخيص لمزاولة المهنة والغاء هذا الترخيص.

-أحكام التنازل عن المشروع. /تحديد بدلات الترخيص.

الفصل الثالث

احداث شركات التطوير العقاري المادة/18/ أ / يسمح للشركات العربية والاجنبية المتخصصة في التطوير العقاري باحداث فروع لها في الجمهورية العربية السورية لممارسة نشاطاتها وفق احكام المرسوم التشريعي /151/ لعام /1952/ وتعديلاته والاسس التي تحددها التعليمات التنفيذية.

ب/ يسمح بانشاء شركات محدودة المسؤولية ومساهمة سورية وشركات مشتركة للتطوير العقاري تساهم فيها الجهة الادارية وغيرها من الجهات العامة المختصة وتحدد نسبة مساهمة القطاع العام بقرار من رئيس مجلس الوزراء.

ج/ تخضع طلبات الحصول على الترخيص بانشاء الشركات الى موافقة المجلس.

المادة /19/ يتم انشاء الشركات المساهمة وفق الشروط الاتية..

أ/ ان تكون اسهمها اسمية قابلة للتداول وفق احكام قانون هيئة الاوراق والاسواق المالية على ان يخضع تداول اسهم الجهات العامة لموافقة وزير الاقتصاد والتجارة.

ب/ ان تكون جميع اسهمها مملوكة من مواطني الجمهورية العربية السورية سواء كانوا اشخاصا طبيعيين ام اعتباريين ويسمح لرعايا الدول العربية أو الاجنبية سواء كانوا اشخاصاً طبيعيين ام اعتباريين المشاركة او المساهمة في تأسيس الشركات شريطة الا يتجاوز مجموع مساهماتهم في رأسمال الشركة نسبة 49بالمئة.

وبجميع الاحوال لا يجوز لاي شخص طبيعي ان يمتلك اكثر من 5بالمئة من رأسمال الشركة كما لا يجوز لاي شخص اعتباري ان يمتلك اكثر من 40 بالمئة من رأسمال الشركة.

ج/ تسدد قيمة مساهمة المواطنين السوريين المقيمين بالعملة السورية اما مساهمات غير المقيمين وغير السوريين فتسدد بالقطع الاجنبي بسعر الصرف الفعلي حسب نشرة اسعار الصرف التي يصدرها مصرف سورية المركزي.

الفصل الرابع

العلاقة بين المطور العقاري والجهة الادارية المادة20تحدد العلاقة بين الجهة الادارية والمطور العقاري لاي نوع من المشاريع الخاضعة لاحكام هذا القانون بعقد يذكر فيه على وجه الخصوص صلاحيات الجهة الادارية في الاشراف على التنفيذ وواجبات وحقوق الطرفين والالتزامات المترتبة عليهما اثناء التنفيذ بالاضافة الى الشروط الاخرى التي تضمن تنفيذ المشروع وفق ما هو مرخص له ضمن المدة الزمنية المحددة مع الاخذ بعين الاعتبار النقاط التالية ضمن صيغة العقد..

أ / يلتزم المطور العقاري بتسجيل المقاسم والمساكن الناتجة عن المشروع في دائرة المصالح العقارية المختصة.

ب/ يتم تأمين ما يلزم للمشروع من شبكات المياه ومحطات توليد ومراكز تحويل وشبكات التوزيع للطاقة الكهربائية وشبكات الهاتف وخدمات الاتصال وشبكات الصرف الصحي ومحطات المعالجة اللازمة والطرق والارصفة والانارة العامة والحدائق العامة وذلك اما عن طريق الجهة المختصة بكل مرفق او عن طريق المطور العقاري مباشرة تبعا لما يتم الاتفاق عليه بينه وبين تلك الجهات.

كما يجوز للمطور العقاري تنفيذ المدارس والمشافي العامة وابنية الخدمات كافة على حساب الجهات المختصة وبالاتفاق معها.

ج/ يتم التصرف بالعقارات الناتجة عن تنفيذ منطقة التطوير العقاري وفق القوانين والانظمة النافذة المتعلقة بتملك العرب والاجانب في سورية ويلتزم المطور العقاري بانجاز عمليات التصرف بالمقاسم او المساكن او الابنية وفق الاصول القانونية النافذة وبما لا يخالف احكام الفقرة /ح/ من هذه المادة ويتعين عليه توثيق اي شكل من اشكال التصرف وفق نماذج تحدد بقرار من الوزير.

د/ يجوز الوعد بالبيع لاي /مقسم- ارض- بناء/ ضمن المشروع من قبل المطور العقاري الاصلي المرخص له بالمشروع قبل انجاز كافة الاعمال الخاصة به والمرخص بموجبها وعن طريق دائرة المصالح العقارية المختصة ويعتبر باطلا بطلانا مطلقا كل تصرف خلافا لذلك.

ه / تحديد مدة زمنية قصوى من تاريخ منح الترخيص بالمشروع او من تاريخ تسليم الارض للمطور العقاري ايهما ابعد لاستكمال اعمال التأسيس والتحضير له.. تجب بعدها المباشرة الفعلية بالتنفيذ وانجاز المشروع ضمن المدة المحددة بالعقد واضافة للشروط الخاصة المتعلقة باحكام التأخير في كل مشروع يحق للمجلس وبناء على اقتراح الجهة الادارية المعنية الغاء التسهيلات والمزايا الممنوحة للمشاريع جزئيا او كليا في حال تأخر انجازها عن مواعيدها المحددة لاسباب غير مبررة.

و/ يحق للجهة الادارية في حال لم يقم المطور العقاري خلال المدة المحددة بموجب الفقرة السابقة باتخاذ اجراءات جدية لمباشرة العمل الفعلي دون وجود اسباب تبرر ذلك وتقبلها الجهة الادارية ان تلغي ترخيص المشروع وتلغي العلاقة التعاقدية القائمة بينها وبين المطور العقاري مع تطبيق الاحكام الجزائية المترتبة عليه والمنصوص عليها في العقد المبرم بينهما مع احتفاظها بحق تنفيذ برنامج التطوير العقاري المصدق للمنطقة من قبلها مباشرة او من قبل مطور عقاري اخر وتحدد التعليمات التنفيذية الاجراءات اللازمة لتطبيق هذه الفقرة.

ز /اضافة لما سبق وفي مشاريع التطوير العقاري الواقعة ضمن مناطق السكن العشوائي والمخالفات يلتزم المطور العقاري بتأمين السكن البديل والمناسب لشاغلي منطقة المشروع وتسليمه للجهة الادارية وفق المسح الاجتماعي الذي تعده الجهة الادارية والجاري للمنطقة بتاريخ اعتمادها منطقة تطوير عقاري او التعويض للراغبين منهم ببدل نقدي كما تلتزم الجهة الادارية باخلاء الشاغلين بعد تسليمهم السكن البديل وتسليم موقع المشروع خاليا من الاشغالات للمطور العقاري وذلك وفق الانظمة النافذة وما ينص عليه العقد المبرم بين الطرفين.

ح/ لا يحق للمطور العقاري الخاص ان يتصرف بالمقاسم السكنية الناتجة عن التنظيم والتي تؤول ملكيتها اليه جزئيا او كليا نتيجة عقد يبرمه مع الجهة الادارية الا بعد بنائها ويراعي في العقد المبرم بين المطور العقاري والجهة الادارية النسبة المطلوبة من المساكن المعدة للايجار او المساكن لذوي الدخل المحدود وتوضع اشارة بمنع التصرف على المقاسم لحين انجاز البناء.

الفصل الخامس المادة21 ضمانات حسن التنفيذ..

1/ يقوم المطور العقاري بايداع نسبة لا تقل عن 5 بالمئة من الكلفة التقديرية للمشروع في احد المصارف السورية المعتمدة كضمانة للتنفيذ وقبل البدء به وتحدد هذه النسبة من قبل الجهة الادارية المختصة حسب كلفة المشروع.

2/ يسمح باستجرار نسبة من المبلغ المودع مع تقدم اعمال التنفيذ على ان تتأكد الجهة الادارية من تزامن تطور التنفيذ مع عمليات الاستجرار من الحساب وصولا الى التنفيذ الكامل للمشروع.

3/ لا يسمح بالاعلان عن الوعد بالبيع لكافة المقاسم الا بعد ايداع ضمانة التنفيذ المشار اليها في البند /1/ في المصرف.

الباب الثالث

الفصل الاول التسهيلات والمزايا المادة22/ أ  تستفيد المشاريع المرخصة وفق احكام هذا القانون من التسهيلات الاتية..

1- الإدخال المؤقت طيلة فترة انجاز المشروع لجميع احتياجاتها من الالات وآلاليات والأجهزة والتجهيزات والمعدات وسيارات العمل اللازمة لتنفيذ هذه المشاريع شريطة استخدامها حصراً لأغراض المشروع ووفق القوانين والأنظمة النافذة.

2-استيراد جميع مواد البناء وتجهيزات الاكمال اللازمة لتنفيذ المشاريع المرخصة.

3- تتم عمليات الاستيراد المشار إليها في الفقرة السابقة دون التقيد بأحكام وقف ومنع وحصر الاستيراد ونظام الاستيراد المباشر من بلد المنشأ.

ب/ يحق للمطورين العقاريين المرخص لهم بمزاولة مهنة التطوير العقاري ولغاية تنفيذ مشاريع خارج سورية الاخراج المؤقت للآليات والمعدات والتجهيزات التي سبق لهم إدخالها بشكل مؤقت في إطار تنفيذ مشروع تطوير عقاري وفقاً لأحكام هذا القانون وبموافقة المجلس.

ج/ يمكن للمطور العقاري أثناء فترة تنفيذ المشروع إجراء عمليات الاستبدال للبنود التي تم إدخالها بشكل مؤقت وإدخال بدائل أحدث تكنولوجيا.

المادة23/ أ /لا يجوز التخلي عن مستوردات المشروع المحددة في البند أ /2 من المادة22 من هذا القانون أو استخدامها في غير أغراض المشروع الإ بموافقة المجلس.

ب/ يلتزم المطور العقاري باستيراد احتياجات المشروع حصراً من المستوردات المحددة في البندأ /2 من المادة 22من هذا القانون وتخضع أي كميات أو بنود يتم استيرادها زيادة على ذلك أو جرى استخدامها لغير أغراض المشروع أوالتخلي عنها للغير لأحكام القوانين والأنظمة النافذة.

ج/ وفي حال تكرار المخالفة المنصوص عليها في الفقرة السابقة يحق للمجلس أن يقرر وقف استفادة المشروع من الاعفاءات والتسهيلات والمزايا المحددة في هذا القانون.

المادة24/ أ /تخضع أرباح المشاريع المرخصة وفق احكام هذا القانون إلى المعدلات الضريبية والمزايا المنصوص عليها في المادة3 والفقرة هـ من المادة5من المرسوم التشريعي رقم 51 لعام2006.

ب/ تصدر معايير الحسم والمزايا بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية والمجلس.

ج/ يجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح المجلس منح المزايا والتسهيلات المنصوص عليها في هذا القانون وذلك لأي من المشاريع القائمة قبل نفاذه ولم ترخص وفق أحكامه وتسري عليها سائر الالتزامات المنصوص عليها فيه.

المادة25/أ يحق للمجلس أن يوقف سريان المزايا والتسهيلات الممنوحة للمشروع كلاً أو جزءاًَ وذلك في حال مخالفة المطور العقاري لأي من أحكام هذا القانون إلى حين قيامه بتنفيذ هذه الأحكام.

ب/ فيما لم ينص عليه هذه القانون تطبق على مشاريع التطوير العقاري المرخصة وفق أحكامه والعائدة للجهات العامة والوحدات الادارية الاعفاءات الضريبية والمزايا الاخرى المنصوص عليها في القوانين والأنظمة النافذة والمطبقة على المشاريع المماثلة غير المرخصة وفق أحكام هذا القانون.

المادة26/أ /يحق للمطور العقاري أن يفتح لصالح مشروعه المرخص وفق أحكام هذا القانون حساباً بالنقد الأجنبي لدى المصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية وبما يتفق مع قوانين وأنظمة القطع المرعية.

ب/ يلتزم المطور العقاري بتوفير النقد الأجنبي اللازم لتغطية كافة احتياجات المشروع المرخص له. ج/ مع مراعاة المادتين18 و19من هذا القانون يحق للمطور العقاري استخدام أمواله من النقد الأجنبي في تمويل المشاريع المرخص بتأسيسها وفق أحكام هذا القانون أو المساهمة برأسمالها أو شراء أسهمها.

د/ يجوز للمطور العقاري أن يقترض لصالح مشروعه من المصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية بضمانة أمواله الخاصة وفق الأنظمة المرعية لهذه المصارف. المادة27 يشمل المال الخارجي ما يلي..

أ /النقد الأجنبي المحول من الخارج من قبل مواطنين سوريين أو عرب أو أجانب عن طريق أحد المصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية أو بإحدى الطرق التي يوافق عليها مكتب القطع.

ب/ الالات و آلاليات والتجهيزات والمعدات وسيارات العمل والباصات والميكروباصات والمواد اللازمة لاقامة مشاريع التطوير العقاري وفق أحكام هذا القانون أو توسيعها أو تجديدها أو تطويرها وكذلك المواد اللازمة لتشغيلها والمستوردة من الخارج عدا الذي يتم إدخاله بشكل مؤقت والذي ستتم إعادة اخراجه وفق القوانين والأنظمة النافذة.

ج/ الأرباح والعوائد والاحتياطات الناجمة عن استثمار الأموال الخارجية في المشاريع الاستثمارية اذا زيد بها رأسمال هذه المشاريع أو اذا استثمرت في مشاريع اخرى موافق عليها وفق احكام هذا القانون.

د/ الحقوق المعنوية بما فيها حقوق الملكية الفكرية مثل براءات الاختراع ونماذج المنفعة والعلامات الفارقة والرسوم والنماذج الصناعية وحقوق المؤلف.

المادة28/أ يسمح للمطورين العقاريين من السوريين المغتربين ومن رعايا الدول العربية والأجنبية بعد إنجاز المشروع بصورته النهائية ووضعه بالاستثمار الفعلي وفق الغايات المحددة له باعادة تحويل قيمة حصتهم الصافية من النقد الأجنبي من المشروع بعملة قابلة للتحويل إلى الخارج على أساس القيمة الفعلية للمشروع ووفق التعليمات التنفيذية الناظمة لعمليات القطع الاجنبي والتي يصدرها مصرف سورية المركزي بهذا الشأن.

ب/ يجوز بقرار من المجلس إعادة تحويل المال الخارجي إلى الخارج وبنفس الشكل الذي ورد به اذا حالت دون استثماره صعوبات أو ظروف خارجة عن ارادة المطور العقاري يعود تقديرها إلى المجلس وشريطة أن يكون قد أوفى بما ترتب للغير من التزامات على المشروع أو أي التزامات ترتبت عليه بمقتضى التشريعات النافذة.

ج/ يسمح سنوياً بتحويل الأرباح التي يحققها المال الخارجي المستثمر وفق أحكام هذا القانون إلى الخارج كما يسمح بتحويل أقساط القروض المحولة من الخارج لصالح المشروع وفق التعليمات التنفيذية الناظمة لعمليات القطع الأجنبي التي يصدرها مصرف سورية المركزي.

د/ يسمح للخبراء والعمال والفنيين من رعايا الدول العربية والأجنبية المرخص لهم بالعمل في الجمهورية العربية السورية والعاملين في مشاريع التطوير العقاري بتحويل50 بالمئة من صافي اجورهم ومرتباتهم ومكافآتهم و100 بالمئة من تعويضات نهاية الخدمة إلى الخارج بالقطع الاجنبي.

المادة29/ يتم تحويل المال الخارجي المستثمر وفق أحكام المادة27 من هذا القانون مع أرباحه وفوائده إلى الخارج بالعملات التي ورد بها أو بأي عملة أجنبية قابلة للتحويل عن طريق المصارف المرخصة اصولاً.

الفصل الثاني /الرسوم

المادة30 في معرض تطبيق احكام هذا القانون..

 أ / تحدد بقرار من وزير الادارة المحلية والبيئة تعرفة موحدة وشاملة لرسوم رخص البناء مع الاضافات المقررة لمشاريع التطوير العقاري.

ب/يصدر الوزير قرارا بتحديد الرسوم الواجبة لنقابة المهندسين والاتعاب الواجبة للمهندسين بناء على اقتراح مجلس النقابة. الفصل الثالث تسوية النزاعات المادة31 يلتزم المطور العقاري بما يلي..

 أ / مسك دفاتر التجارة الاصولية المنصوص عليها في قانون التجارة ووفقاً للمعايير المحاسبية الدولية.

ب/تقديم ميزانية سنوية وحساب أرباح وخسائر مصدقة من قبل محاسب قانوني وفق أحكام قانون ضريبة الدخل.

ج/حفظ سجل خاص تدون فيه جميع التفاصيل المتعلقة بأموال المشروع التي تتمتع بموجب احكام هذا القانون باعفاءات او مزايا او تسهيلات وحركة هذه الاموال والتصرفات الطارئة عليها.

د/ تزويد المجلس بالمعلومات والبيانات التي تطلب عن المشروع وفق النماذج المعتمدة من قبله.

المادة32/ أ /تختص محكمة البداية المدنية في كل منطقة بالنظر في النزاعات التي تنشأ بين المطور العقاري والأفراد في معرض تطبيق أحكام هذا القانون.. 1- تطبق المحكمة عند النظر في النزاعات الاصول المطبقة في القضايا المستعجلة.

 2/تصدر قرارات المحكمة قابلة للاستئناف وتعتبر قرارات محكمة الاستئناف مبرمة وغير قابلة للطعن.

ب / يختص مجلس الدولة بهيئة القضاء الاداري للنظر بالخلافات التي تنشأ بين الجهة الادارية والمطور العقاري ويجوز اللجوء الى التحكيم طبقا للاجراءات المتبعة لدى مجلس الدولة اذا نص العقد على ذلك.

الباب الرابع

أحكام ختامية

المادة33 يكون للهيئة موازنة مستقلة تصدر بقرار من الوزير بناء على اقتراح مجلس الادارة بالإتفاق مع وزير المالية تدخل فيها كامل ايراداتها ونفقاتها ويراعى فيها تحقيق التوازن بين الايرادات والنفقات وتشكل وحدة حسابية مستقلة وتتكون ايرادات الهيئة من المصادر التالية ..

 أ -المبالغ التي تخصص لها في الموازنة العامة للدولة.

ب- عائدات استثمار أموالها.

ج- البدلات التي تتقاضاها نتيجة ممارسة نشاطها وفق ما يحدده نظامها المالي.

د- المنح والهبات والتبرعات التي يوافق عليها رئيس مجلس الوزراء .

هـ- الوفر المدور من موازنة السنة المالية السابقة.

و -أي ايرادات اخرى تسمح بها القوانين والأنظمة النافذة.

المادة34 تطبق الهيئة فيما عدا الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون الأحكام النافذة لدى الهيئات ذات الطابع الاداري ويسري على العاملين فيها احكام القانون الاساسي للعاملين في الدولة رقم50 لعام2004م وتعديلاته.

المادة35 تصدر التعليمات التنفيذية لهذا القانون بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح المجلس.

المادة36يحدد ملاك الهيئة بمرسوم.

المادة37 فيما لم يرد عليه نص في هذا القانون تطبق أحكام التشريعات النافذة ولاسيما قانوني التجارة والشركات التجارية وتعديلاتهما. المادة38 ينشر هذا القانون بالجريدة الرسمية.

دمشق في6/7/1429 / هـ الموافق في 9/7/2008/ م