سوق العقارات بلا استراتيجية

لم تثمر حتى الآن كل الإجراءات الحكومية في الحد من ارتفاع أسعار العقارات التي لاتزال تخالف جميع التوقعات..

فجميع الاستثمارات العقارية التي جاءت كانت تنبئ وبعد كل نشاط استثماري عقاري من الحكومة بأن هذه الاستثمارات سوف تساهم في انخفاض الأسعار أو حتى في ضبط سوق العقارات.. إلا أن ذلك بقي مجرد وعود لطالما سمعناها من المعنيين في الحكومة السابقة.. ‏

وفي كل مرة كان المواطن هو الحلقة الأضعف. فطالما كان يلجأ أصحاب الدخل المحدود إلى القروض للتغلب على أزمة السكن والتي لم تجد نفعاً على المدى المنظور، وهذه الأمور تضع أكثر من علامة استفهام لاسيما أننا اليوم أمام قانون جديد لتنظيم السكن ورؤية جديدة هدفها الأساسي هو المواطن. ‏

‏مستقبل سوق العقارات ‏
السؤال الذي يفرض نفسه.. ما هو مستقبل سوق العقارات في ظل الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية الراهنة.. وهل ستكون هناك معالجة حقيقية للخلل والهوة التي لاتزال واسعة بين ارتفاع العقارات والمواطن.. وحتى نصل إلى حالة إعادة التوازن لخدمة السوق؟! ‏

الغلاء ‏
البداية مع المواطنين ومن مختلف الشرائح الاجتماعية والذين أجمع معظمهم على أن المسكن لايزال حلماً وهاجساً بالنسبة لأصحاب الدخل المحدود مادام ارتفاع أسعار العقارات سيبقى لعبة بيد بعض التجار من دون وجود ضوابط رادعة فهم من يقوم بوضع الأسعار المبالغ فيها، الأمر الذي يساعدهم على قلة العرض وازدياد المضاربة.. وأكدوا أن سعر المتر المربع للشقق السكنية في أية منطقة سواء كانت راقية أو عادية فإنه لا يتناسب مطلقاً مع متوسط الأجر الشهري لمعظم العاملين في دوائر الدولة.. ‏

في حين رأى بعضهم الآخر أنه لا يوجد بسوق العقارات ما يسمى سعراً عادياً، الأسعار دائماً بارتفاع وكلها تخضع لنظام «البزنس» والصفقات التجارية حتى إن بعض الآراء أكدت أن أسعار العقارات في دمشق يمكن تصنيفها في قائمة المدن العشر الأعلى في العالم.. ‏
شرائح أخرى رأت أن الارتفاع الجنوني في أسعار العقارات يعود إلى عدم التوازن بين العرض والطلب. فهذا القطاع برأيهم غير منظم من قبل الحكومة والتي من واجبها تأمين مساكن لأصحاب الدخل المحدود.. فالدولة يجب أن تأخذ بعين الاعتبار ازدياد عدد السكان سنوياً وتمركز الناس في المدن.. وغيرها من الظروف، الأمر الذي يؤكد أن هناك مشكلة حقيقية ليس فقط في غلاء أسعار العقارات وإنما في إيجاد مساحات للبناء، وما يثير الاستغراب أنه هناك مشاريع واستثمارات ومقترحات للتطوير ولكن أين نصيب المواطن العادي من كل هذه الاستثمارات في حين وجه بعضهم نداء للحكومة مفاده أن تكون هناك أولوية لبناء مساكن لذوي الدخل المحدود بعيداً عن كل المعوقات وغلاء الأسعار سواء في مواد البناء أو الأراضي أو التراخيص أو الضرائب أو ما شابه ذلك..

,‏أن يكون التسديد على مدار عدة سنوات ومن دون فوائد تصل إلى نحو 25 عاماً مثلاً.. أما شريحة السكن العشوائي فقد وجدت لنفسها مبرراً لبناء مساكنها على اعتبار أنها لا تملك من المال ما هو كاف لدفع الأقساط أو حتى الاشتراك في جمعية أو غيرها.. ورأت أنه من الأسهل لها وحتى لا تبقى تحت رحمة تجار البناء أن تقوم ببناء مسكن حتى لو كان مخالفاً لاسيما في ظل متطلبات الحياة القاسية والغلاء الذي طال كل شيء. ‏

‏زيادة رأسمال المؤسسة إلى 10 مليارات ‏
وحول رأي المعنيين في الحكومة التقت تشرين مدير عام مؤسسة الإسكان المهندس إياس الدايري الذي بدا متفائلاً بما سيؤول إليه وضع العقارات خلال الفترة القادمة.. لاسيما أن المؤسسة انتهت مؤخراً من إنجاز مشروع قانون التعاون السكني الجديد الناظم لعملها والذي يصب أولاً وأخيراً في مصلحة المواطن ويعمل على زيادة مساهمة المؤسسة في سوق الإسكان كما أنه سيتم إطلاق حزمة جديدة من مشاريع السكن الاجتماعي في كل المحافظات والتوسع بها لتشمل كل المدن خارج مراكز المحافظات وبشروط ميسرة لمحدودي الدخل، لافتاً إلى أن المؤسسة تقوم حالياً ببناء ضواح متكاملة الخدمات خارج المدن لتخفيف الضغط عن المدن وبلغة الأرقام قال: إن عدد المشاريع والضواحي التي تقوم المؤسسة بإنجازها يصل إلى نحو 37 ضاحية قيد التنفيذ وهناك 18 ضاحية أخرى قيد الدراسة.. ‏

وكشف الدايري أن المؤسسة تسعى من خلال قانونها الجديد إلى زيادة رأسمالها من 2,1 مليار ليرة إلى 10 مليارات ليرة سورية، علماً أن رأسمالها كان في عام 2000 نحو 25 مليون ليرة فقط، مؤكداً أن قيمة المشاريع التي هي قيد التنفيذ حالياً تصل إلى نحو 45 مليار ليرة سورية معظمها تبنى ضواحي سكنية وأشار إلى أنه تم مؤخراً تخصيص نحو 500 مسكن جديد من المقرر توزيعها خلال الأشهر القادمة إضافة إلى وجود نحو 41 ألف مسكن جميعها قيد الإنجاز.. ‏

‏10 آلاف مسكن قيد التخصيص قريباً ‏
ومن المتوقع –حسب الدايري- أن تقوم المؤسسة بتخصيص نحو 10000 مسكن تقريباً خلال العام الحالي وقد تم توزيع 650 مسكناً خلال الشهر الماضي، الأمر الذي يؤكد على أن المؤسسة تعمل على إنجاز خطتها الاستثمارية وفق ما هو مطلوب وأكثر، حيث بلغت نسبة الإنجاز لغاية 31/3/2011 نحو 36,5% وازدادت ميزانيتها السنوية إلى ما يقارب 12 مليار ليرة بعد أن كانت لا تتجاوز 1 مليار ليرة في عام 2000، مشيراً إلى أن استقراء هذه الأرقام يدل بكل وضوح على حجم وإنجاز كبيرين ودور حكومي في مجال السكن الاجتماعي ولكن هذا لا يعني أننا لم نعد بحاجة إلى ما هو جديد على العكس تماماً ما أنجز كبير وما هو مطلوب أكثر لأن الحاجة مازالت كبيرة والمؤسسة قادرة على زيادة مساهمتها خاصة في ضوء التشريع الجديد المنتظر صدوره.. ‏

مشكلة إسكان وليس مشكلة سكن؟!.. ‏
لم ينف الدايري وجود الخلل في معادلة العرض والطلب، مشيراً إلى ضرورة التخطيط والسعي لتحقيق التوازن بينهما من الناحية الكمية والنوعية، لافتاً إلى أن الحكومة بدأت منذ عام 2000 برصد هذا الخلل والعمل على معالجته، فمن الناحية الكمية نجد أن هناك نقصاً في المعروض السكني الموجه لمحدودي الدخل تقابله زيادة في المعروض السكني العالي التكاليف وبما يزيد عن الطلب لهذا النوع من السكن، والسبب في ذلك- حسب الدايري- توجه القطاع الخاص لهذا النوع سعياً إلى تحقيق نسب أعلى من الأرباح ويفسر ذلك وجود الكثير من المساكن الشاغرة التي نراها لاسيما في الأحياء الراقية، هذا يفسر ما تقوله الجهات المعنية ان هناك مشكلة إسكان وليس مشكلة سكن لأنه بالعودة إلى عدد الوحدات السكنية الإجمالي ومقارنته بعدد الأسر في سورية نجد أنه لا يوحي بوجود أي عجز إسكاني.. أما عند تحليل هذه الحالات السكنية ونوعيتها وتوزيعها الجغرافي فيتبين وجود عجز لا يقل عن 500 ألف وحدة سكنية تقريباً معظمها من احتياجات السكن المنخفض التكاليف.. والواقع يؤكد أن هناك أعداداً كبيرة من الأسر محدودة الدخل والتي ترغب بالسكن إلا أن دخلها لا يساعدها على اقتناء الشقق المتاحة في السوق من السكن العالي التكاليف سواء عن طريق الشراء أو الإيجار.. وهذه الشريحة في الحقيقة هي المؤهلة بشكل جدي للسكن العشوائي.. ‏

المواطن أولاً ‏
وحول معالجة هذا الواقع وتصحيح الخلل وردم هذه الفجوة الإسكانية قال: إن الحكومة باشرت منذ عام 2002 عبر الخطط الخمسية بمجموعة من السياسات لدعم سياسة السكن الاجتماعي والتوسع به في كل المحافظات عبر المؤسسة العامة للإسكان ومشاريعها كأولوية لعملها عبر إصدارها العديد من التشريعات الهامة منها قانون المرسوم 36 القاضي بتحديد فترة تقسيط المساكن الشعبية «الاجتماعية» من 15 إلى 25 سنة مع تخفيض معدل الفائدة على المساكن والمرسوم 46 القاضي بتمليك المساكن العمالية والاجتماعية لشاغليها بسعر الكلفة إضافة إلى مشروع السكن الشبابي الذي يضم نحو 22 ألف وحدة سكنية، مشيراً إلى ان إجمالي هذه المشاريع خلال السنوات القليلة الماضية يزيد عن 120 ألف مسكن تقريباً وبمقارنة هذا الرقم بما تم إنجازه منذ إحداث المؤسسة وحتى عام 2002 والبالغ 33800 مسكن. ‏

‏مفهوم الثقافة الإسكانية لا يزال خاطئاً ‏
وفي السياق ذاته دعا الدايري إلى ضرورة تصحيح مفهوم الثقافة الإسكانية والتي للأسف لا تزال خاطئة لأن سعي المواطن لامتلاك مسكن بغض النظر عن حاجته الآنية له وسعي المواطن لامتلاك أكبر مساحة ممكنة من السكن تحت عناوين مختلفة مثل السكن الاصطيافي وغيرها هو ما حمّل المواطن أعباء إضافية على حساب احتياجات أساسية مثل الصحة والتعليم والأمور المعيشية الأخرى.. مضيفاً أن المفهوم الصحيح للثقافة الإسكانية يجب أن ينطلق من إصلاحه السياسات الحكومية في سورية وغيرها.. من تأمين سكن لكل أسرة وليس لكل فرد وفق حاجاته الفعلية. ‏

وعول الدايري على الإعلام الدور الأساسي والأكبر في نشر وتقرير مفاهيم وثقافة صحيحة تساعد على التفاعل الايجابي بين المواطنين كمساعد لتصحيح العديد من المفاهيم الخاطئة التي تعوق تنفيذ السياسات والإجراءات الحكومية الصحيحة وهذا لا يعني أن يتخلى الإعلام عن دوره وما حققه في رصد وتحديد نقاط الضعف والخلل أينما وجدت. ‏

تخطيط وأمنيات ‏
وكانت لنا وقفة مع الاقتصادي د.عابد فضلية والذي أكد على أن سوق العقارات كغيره من الأسواق والسلع في الوقت الحالي يمر بمرحلة ركود بغض النظر عن الظروف الحالية وما يزيد من ركوده وجود مظهر غير طبيعي أو عارض... والركود حسب د. فضلية سيؤدي إلى انخفاض الأسعار بالتأكيد لافتاً إلى أن هذه المقولة تأتي بالاستناد إلى الحالة الاقتصادية المحلية والإقليمية والدولية بغض النظر عن أيه أحداث سياسية أو أمنية سواء في سورية أو في المنطقة أو حتى في العالم لكن إذا أضفنا عامل التوتر وعدم الاستقرار والعوامل الأجنبية الأخرى محلياً وإقليمياً ودولياً فيؤدي هذا العامل إلى ترسيخ مبدأ أن هناك كساداً وجموداً في الوضع الاقتصادي بشكل عام لذا فإن ذلك سيؤدي حتماً إلى انخفاض الطلب على كل شيء بلا استثناء نتيجة الحرص والحذر وحب الاكتناز ومنها العقارات والسلع كلها ما عدا الغذائية ما يؤدي إلى فتور الطلب على هذه السلع وعلى الأخص العقارات هذا الركود والجمود إذا استمر لفترة زمنية قصيرة أي لحدود الشهر فإنه بالتأكيد سوف يؤدي بشكل حتمي إلى انخفاض الأسعار.. ‏

وأردف د.فضلية: إن قطاع العقارات هو مرآة تعكس نشاط القطاعات الأخرى فعندما تصاب القطاعات الاقتصادية والإنتاجية والخدمية بالركود أو الحركة فإن ذلك سوف ينعكس بالتأكيد على قطاع العقارات حيث يعتبر انعكاساً للوضع الاقتصادي مشيراً إلى أنه من غير الممكن التكهن بأن تنظيم العشوائيات سوف يخفف من تضخم الأسعار، لاسيما أن ما هو مقرر لتصحيح أسعار العقارات مازال قيد التخطيط والدراسة والأمنيات. ‏

‏مناطق تطوير عقاري ‏
وفي السياق ذاته تحدث مدير الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري ياسر السباعي مؤكداً على أن مجلس إدارة الهيئة قد أصدر قراراً يقضي بتخصيص 70% من أملاك الدولة المطروحة كمناطق تطوير عقاري للسكن الاجتماعي كما أن الهيئة أصدرت قراراً يلزم فيه جميع الشركات العربية والأجنبية الحاصلة على رخصة مطور عقاري بنسبة مشاركة تزيد عن 49% من حصص الشركة بإقامة مشاريع مناطق سكنية شريطة ألا تقل نسبة السكن الاجتماعي لذوي الدخل المحدود فيها عن 70% من عدد المساكن لافتاً إلى أن عمل الهيئة يقوم على ركيزة أساسية هي استيعاب المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية التي أثرت بشكل مباشر على سوق العقارات وأخلّت بميزان معادلة العرض والطلب، الأمر الذي أدى إلى تصاعد حاجة مفصلية لابد من الالتفات لها وإعطائها الكثير من الاهتمام وهي إنعاش السوق العقارية وإعادة التوازن الصحي لحركة البيع ونحن كهيئة يتصدر قائمة أولوياتنا تأمين سكن لذوي الدخل المحدود والشباب المقبل على الزواج والذي ضعفت خياراته السكنية بل انعدمت في الآونة الأخيرة نتيجة عوامل عدة أبرزها ضعف القدرة الشرائية للمواطن والارتفاع المبالغ فيه للأسعار والعقارات والذي أصبح مثار جدل للمسؤولين والمحللين والحديث الطافح للشارع السوري.. ‏

وأكد السباعي على أن أبرز سبب لبقاء ارتفاع أسعار العقارات أن السوق العقارية أصبحت بقبضة الملكيات الخاصة وبمنأى عن القوانين والأنظمة وحتى الضبط الحكومي الأمر الذي دعا إلى وجود حاجة ماسة لفتح مناطق جديدة شاغرة أو توسعات سكن عشوائي لإقامة مجتمعات عمرانية منظمة وجديدة تمثل في مجملها مجتمعات ذوي الدخل المحدود وبالتالي يتحقق الهدف الأسمى للهيئة وهو أن يصبح المواطن على مسافة قريبة من تحقيق حلمه بالحصول على مسكن ضمن تنظيم تؤمن فيه كل الشروط الصحية وملائم للقدرة الشرائية المحدودة.. ‏

تخفيف الأعباء الاقتصادية عن المواطن ‏
وأضاف السباعي: إن المواطن هو الهدف الأساسي للهيئة بكل استراتيجياتها وخططها المستقبلية انسجاماً مع التوجهات الجديدة سعياً إلى تخفيف الأعباء الاقتصادية للمسكن عن المواطن الذي أتعبته المتغيرات الأخيرة. ‏

وأشار إلى أن الهيئة وبالتنسيق مع الإدارة المحلية تعمل ضمن المراحل الأخيرة لتنفيذ قرار وزارة الإدارة المحلية الصادر مؤخراً والمتضمن تشكيل لجنة ممثلة من وزارة الإدارة المحلية والإسكان وهيئة الاستثمار والتطوير العقاري لإعداد دفاتر الشروط الفنية والمالية والحقوقية لتنفيذ قرار رئاسة مجلس الوزراء القاضي بإحداث مناطق التطوير العقاري لتدخل هذه المناطق حيز التنفيذ وتقام عليها جملة من المشاريع التي ستؤمن 118ألف مسكن حيث يشكل 90-95% منها لذوي الدخل المحدود. ‏

هناء غانم

المصدر:تشرين